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一楼穷二楼富三楼四楼有官做 一楼二楼三楼四楼五楼有什么

今天就说微观,我们把目光定在某个小区某一栋楼某个单元某一层的某一户。

一地段。

大体说来,南方城市和北方城市有差异。北方很简单,以政府或者老城为中心,一环、二环、三环辐射开来,比如西安,比如北京,比如郑州,越往中心越贵。

不过政府手段出尽的情况下,都在向“多中心”发展,增加经济纵深度,低成本开发新的增值极。

南方山水阻隔的城市,或者海滨城市,地理条件复杂,一般面阳的,看见江河湖海的金贵。

二交通。

交通主要是指工作通勤是否方便快捷。然后是其他方面的“交通”,比如距离高铁、高速口的远近,方便长途出行。距离超市购物中心的交通,小孩子上学,老人就医的交通等等。

城市的地铁口是一个加分项。临近地铁口,一般指的是步行15分钟可以坐上地铁。

购房者必须拿着手机秒表,亲身体验一下,不能懒惰,也不要相信地图上标注的距离,地图上距离700米,实际情况,在重庆等南方山城,可能要走30分钟。

确定规划或者在建的地铁口更好,因为利好没有吃尽,同样,房东也会因此而加价。

三教育。

教育不用多说了吧,是每一个开发商都尽力凸显的因素。如果是二手,问问物业,问问邻居就知道学区在城市的排名和优劣了。

学区房不等于好教育,这个一定要明白。为学区房掏出的溢价资金,在若干年后,孩子毕业,学区用尽,到底值不值得是个大问题。

四土地。

不多说,商服用地,科教文卫用地,还是划拨地,还是招拍挂出让地,买卖方式和价格是不一样的。

比如公寓一般40年产权的商业用地,买卖的税费要高出一大截,各种配套要求也是不一样的。除非收租,一般不要碰公寓。

一般而言,商品房(100%)大于经济适用房(9折)大于公务员事业单位集资房(8.5折)大于动迁房(8折)

五产权。

这个就不讲了。注意很重要的一点,房屋是否有银行抵押之外的债务!就是私人借贷的债务,是否口头或者书面承诺以该房屋做抵押。

六医疗。

附近是否有医院,以三甲及以上为好。脑梗心梗发病是有抢救时效的,在特殊情况下,决定了人的寿命长短。

但是医院也不能太近。比如,站在阳台上,一眼看到了肿瘤医院的大门,则不妙。

七房龄。

楼龄,或者说是房龄,涉及至少两个问题。一是评估价值。5年内的次新是可以的,超过10年的二手,在银行抵押评估的时候要打一个很大的折扣。

二是产证年限。虽然现在明确70年到期后可以续产权期限(交税或者不交税。)但是,关注剩余产权期限是很有必要的。特别是在住宅产权50年的城市。一般是70年,重庆等部分城市是50年期限的。

八结构。

这个主要指的是塔楼和板楼,多层和高层的区别。

板楼是南北通透,铺成排的平层,塔楼就是转着圈盖的高层,不论通风还是采光,次于板楼。

当然,塔楼多数在二线及以上城市,因为土地成本较高,塔楼可以有效降低单位成本,三线以下城市少见。好像最近政府都急眼了,三线四线也出现塔楼了。

高层就是7层以上,带电梯的,多层一般指的是步梯。多层要考虑一点未尽的利好,目前提倡旧城改造,多层旧房加设电梯的情况。

九面积。

面积是诸多因素中较少不变的因素。绿化可以变,环境可以变,学校可能搬走,物业可能倒闭,但面积是不会变的。

在投资中一定要考虑面积,面积直接对应着你卖出时候的接手盘。

如果你入手一个189平的,两年内抵掉月供,涨了10%,算盈利20万,但是两年内并不能卖出,可能要拖5年。如果计算月供和终值,在未来的时间里,可能不如89平米的利润高。

最后注意,赠送面积和公摊面积,这甚至成为成败的关键。

十生活配套。

指的是居住在此,吃喝拉撒的便利程度。晚上两点半,突然想吃火锅了,下楼5分钟就是24小时营业的海底捞,你说爽不爽。

烟火气浓重的地方,往往价值并不高。往往郊区,鸟语花香,半公里见不到一个鬼的地方,号称环境清幽,价格死贵。这是为贵妇们准备的,叫做贵妇盘,或者CEO盘,意思就是投资死穴。

就个人而言,我喜欢距离大排档近的地方,有夜市,有超市,吃喝玩乐一条龙。各种服务齐全的市中心。给狗看个病也方便。

十一楼层。

电梯房高层,中间楼层价格最高。一般而言,每个建筑公司都是按照自己资质允许的最高楼层建造的,所以一般都是那几个楼层。18,24,33,66等等。

值得注意的是,顶楼和底层。对高层而言,底层虽然带花园,但并不算最优选项,一楼主要问题是脏和潮湿,既然是高层住宅,当然要住高,又不是别墅。

顶楼则因人习惯而言。个人喜欢顶楼,漏水,防晒,如今都是小问题,除非经济进一步恶化,开发商才敢往建筑材料上打注意。

住在顶楼,一是视野好,二是从风水上来讲,没有人比你高,没人踩你的头,潮汕一些做生意的大哥喜欢住顶楼。

然后是次顶,次顶也算一个热门,既有高度了,也没有防晒漏水的问题了。

一层一价,个人根据喜好,折算哪一层在舒适度和性价比上最优。但是北方人好像都不喜欢住顶层。

有人说高层不好,消防火灾、地震和空气质量问题,还有高层临近高架桥的噪音问题,这些也是因日而异。高层一般有避难层,还有消防水车能达到的最高度,关心这个问题的,自己查资料。

多层楼房,当然是2、3、4楼为宜,那个顺口溜怎么说的呢,一楼穷二楼富三楼四楼是干部……

十二风水。

首先,凶宅?

12月3日,淘宝官方招募凶宅试住员,要求应聘者是坚定的无神论者,相信科学,不怕在深夜听鬼故事。

试住按分钟付费,一分钟1 元,试住需要直播,一天24小时,就是1440元,目前报名参与得挺多,有兴趣的可以关注一下。

说实话,价格太低了,淘宝有点抠唆,一晚上直播1440块,还不如18线主播半天赚得多,不过有老铁反映,穷都不怕还怕鬼,于是主动加量,要求包月或者包年。

凶宅分为新鲜的凶宅和经手过的凶宅,那些说不清道不明的感觉和东西,随着年轻人,热闹氛围的增加,会慢慢消失,这也是试住员的由来吧。

另外,人们的记忆是懒惰的,世间匆匆,没人专门记着某件事,恶劣的事情很快由新闻变为旧闻,现在谁还想着杭州的2吨水?

但是,凶宅折价也很高。一分风险一分收益嘛,只是这个风险,完全不可测量!

一般凶宅住过几任,就可以洗干净了。购房的时候这也是中介必须披露的事项。

如果正常的老人在房屋去世,是没有折价的。人嘛,很少死在荒郊野外的,都是死在屋里,只是多数时候,这个屋子,是医院的病房而已。

其次,风水。大江大河会形成大风水,像重庆著名的三大神盘。什么反弓煞,穿心路,上海滩金融大斗法等等。

当然,房屋的位置,看着要顺当,不要挡在路口,挡在河道冲击处,也不要冲着高速机场等等。总之,这些信则有,不信则无。

第三,庙宇与陵寝。小区和住宿,最好距离庙宇、公墓、陵寝、火葬场远一点。看过一个开发商的宣传,楼盘距离烈士陵园比较近,以忠勇报国作为宣传,也算是很奇特的卖点了。

最后,楼层与楼栋编号。4楼,14楼,24楼都会便宜一些,有些讲究的人也不喜欢18层(地狱),西方人忌讳13这个数字,不一而足。

人不与神争,更不与鬼交。阴阳在位,互不相侵,则宅邸大吉。

十三绿化景观。

首先是小区大门。是高大气派,诗意盎然,还是一块灵璧石就糊弄过去了。小区里种植花草树木的种类,地砖铺设的造型和用料是否丰富,是否有活水流动,是否带泳池。

南方许多城市,稍高档的小区都带有一个泳池,虽然经常空着不用。

小区本身绿化之外,小区外的景观也决定了整个小区的价值。比如上海能看黄浦江,重庆能看两江交汇,都是极度稀缺的不可再生风景资源,可以说卖一套少一套,就比较显档次了。深圳,深圳湾,上海,汤臣一品……

十四容积率。

容积率是区分小区是屌丝区,平民区,还是中产以及豪宅的重要标志。同样的地块,我盖的少,当然要卖的贵。

容积率决定了舒适度,人与人之间正常交往中的亲密距离是35厘米,我认为是35厘米,近了有侵犯和逼迫的感觉,远了有疏离和漠视的感觉。

建筑和生活也是,不能一天24小时人声鼎沸车水马龙,隔壁夫妻办个事,整个楼层音频直播,当然也不能一出门看不见一点生气,跟个广寒宫一样。

花钱图个舒适。

十五内部交通。

这个就比较细致了,首先是否人车分流,而且要考虑这种分流是否合理。地下车位还是地上车位,收费情况如何,单独车位是否有产权。

现实中仅有少数车位能够办产证,办证意味着就是不动产确权,则可以显现其金融属性,比如拿来抵押贷款。

有的小区,因为地下地质条件,或者开发商费用等原因,并不是每一栋楼的电梯都能直达地下车库,这个时候就要考虑车位的方便程度。

车位与住户比率以及车位价格也是一个考虑因素,那些买房必须买车位的捆绑销售,当然更要讲清楚。

十六人文环境。

小区以及小区周边生活的居民以什么为主业。是菜市场,杂货市场,还是公务员,商务人士。

这种情况不存在独栋别墅、大平层、联排、叠拼、电梯多层这种近郊高档小区,一般是老城中心,宝贵空地拆迁后的小区。当然,只要价格足够高,自然会筛选阶层。

孟母三迁,为什么?现实就是,别人问你住那个小区,就可以大致区分出你的社会地位。

不论一线还是县城,每个城市总有几个拔尖的小区,象征着社会地位和面子,可以无形装B。

十七楼宇外立面。

好比姑娘的外衣,漂亮很重要。如果仅仅是涂料,则很一般了,目前都是石材的外立面,经久不旧,熠熠生辉,这种楼看着新,当然价格也贵。

很多开发商,用涂料画成一块一块的,看着是石材的样子,但风吹雨淋之后,就显得旧了,折价。

房子不是文物,不需要包浆,大家都喜欢新的,而且越是便宜的城市,新房癌越严重,甚至完全没有二手市场,这就是不要重仓三线一下的原因。

当然,一些老小区,早年阔气,外立面是小块的瓷砖,如今没落了,但看起来还是很上档次的。

有一点要注意,楼房一旦封顶建成,外立面是不允许再改动的,除非经过复杂的政府手续。就算你是土豪,想要给楼镶嵌成土豪金的大理石,也是不能够的,违法。

当然,你装个灯箱广告,也是违法的。

十八楼道墙面。

和楼宇外立面一样,楼道如果是瓷砖上墙,或者是大理石,就是比较好的。2013年以后的小区,多数楼道除了天花板都是瓷砖,不但新,而且好打理。

以往涂料的楼道,随便写一个小广告,不容易擦,如果邻居有小朋友,一般会把楼道墙壁当做画板,或者写几道3 5=8,充满了生活气息……

十九梯户比。

别墅不说,而且别墅现在也已经淘汰内部扶梯了,装电梯。内部旋转楼梯只是摆设。

住别墅的老铁反应,日常生活容易丢东西,手机放在一楼了,拿个手机还得坐电梯下楼,烦的不行。

一般的高层,一梯三户就是合理的。塔楼就不一样了,四部电梯,多少户呢,转一圈,八或者十六户。公寓也是这样的。

感觉最爽的是大平层,一梯一户,电梯入户。

二十朝向。

坐北朝南,是公认的最好。朝向,一般指的是客厅阳台的朝向。其次好的是朝东,东南,西南,东北,西北,北。

每个地区的人,认知是不一样的,涉及地理知识。重庆土著就出奇的厌恶朝西。可能因为特别热吧。住海边的朝向要注意季风等等……

二十一采光。

人如果勤快一点,应该上午12点去测一次,然后下午5点再去一次。看看实际的采光情况。

物理数学好的同学,根据房屋所在经纬度,通过楼层的高度,可以在本子上算出来光照的时间。

不仅看阳台客厅,也要看有几个卧室能采光,几明卧,几个暗卧。就是区分能采光的卧室,有窗户但不采光的卧室,和完全没有窗户的卧室。

二十二噪音。

这是一个容易被忽略的问题,因为夜深人静的时候不光是想家的时候,也是噪音传播最远最响的时候。

白天你看不见的铁路,高速,深夜2点能听见汽笛声,伴你入眠。

还有飞机航道,在一天的固定时间,你会感觉置身于1945年抗战时期的重庆,鬼子的飞机从头顶轰鸣而过。

不靠谱的中介,可能不给你说这些,带你看房的时候,甚至专门避开这些时间。

厂矿也有噪音,矿有点说笑了,厂倒是有的,不过矿如果是你家开的,当我没说。

除此之外,高压线,变电站,化粪池,电厂烟囱等等等等也是折价的不利因素。

二十三明暗卫生间厨房。

明就是有窗,暗就是无窗。暗卫很折价的。

二十四层高。

根据《住宅设计规范》层高宜为2.8米。当然越高越好,九米高的入户大堂,迎面一张十丈高的红珊瑚,那是顶级气派的。

二手房有的吊顶,吊的花里胡哨,很厚重,结果把层高给弄低了,这个可以谈。一般卧室层高是不能低于2.4米的。否则容易做恶梦。

二十五房屋布局。

动静分区之类的,总体房屋的分布比较舒服,方便。卫生间与厨房风向独立,客厅面宽大,卧室大小适中。

有人喜欢大卧室,但太大睡觉可能没有安全感,适中为宜。

以上25项只是房屋选择中,最简单直观的因素,只要勤奋,都可以选择和考量。现实中没有完美的房子,经济学的本质就是舍弃,舍弃某一项,交换另一项,然后皆大欢喜,GDP增加。

一切的选择还是依靠个人的抉择,但是,记住房屋是有市场均价的(不是评估价、合同价),有些项目,比如楼层和楼龄是可以折价计算的。

比如楼龄加一年,折价1%。比如高层,通常7层以下折价,按照每层折价1%,则不带花园的1楼,是最好楼层价格的93%。

但是有些因素就无法折价了,你说小区对着个庙门,善男信女非要说烧香拜佛方便,不但不折价,而且是优势,那就没法说了。

说折价,就是不要让某些土豪哄抬房价,500万一套的,我非要出550万买。有没有这样的土豪呢?你猜。

其实在这些最简单的因素之外,如果自住加投资,(自住加投资就是一句屁话)那么有更加复杂的知识等着你去开发,这就涉及到金融领域了。

金融领域,主要包括但是不限于,以下指标。

是否有抵押,

贷款的方式是接续贷还是共同贷,

商贷还是公积金贷,

贷款剩余年限及金额,

是否需要过桥,

购买后的贷款额度,

贷款利率,

还款是等额本息还是等额本金,

还款年限,

涉及税费(较为复杂,当然也可以简单),

中介靠谱程度,

房产证上名字个数,

学位是否占用,

房屋内的人员户口是否迁移,

购房征信情况,

资金流水,

租金市场情况,

上一手交易是赠与,

法拍还是正常买卖,

是否家庭唯一,

是否满2、满3、满5,

是否开发商更名房,

是否需要房产税、豪宅税(个别城市),

资金综合成本计算,

真实利率计算,

IRR计算,

盈利计算(扣除通胀?)……

以上就是关于房产金融的问题,是用来投资的。所以投资来说,房子的本质是金融。但是本文叙述的25个维度,适合自住考察比较。

好了,不藏私,也不收费,说了这么多,来个关注,转发,点赞,谢谢!

奋斗路上,有你有我,加油!

关于作者: 赵州桥

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